Tokyo Imperial Palace

Hi,

Just a little comment on Japanese real estate.

I keep reading comments saying their bubble was much worse and these comments quote this famous example: the value of the Imperial Palace was equal to that of Californian real estate in 1989. Also, at that date, the value of all real estate in Japan was 4x that of the US.

Impressive statistics, but I wanted to compare apples with apples.

Firstly: the overall value.

The US had a population density of 26 inhabitants per sqm vs. 326 in Japan. 12.5x less. So you would expect real estate prices (especially land) to be much cheaper in the US.

Therefore, the national statistic does not tell you much. It would even suggest that prices were low in Japan relative to the US at the time.

Second: the Palace.

Tokyo had 34m people in 13,500 sqkm, a density of 2600 inhts sqkm
California 29m in 423,000 sqkm, a density of 74 inhts sqkm
Tokyo was 35 times more densely populated than California.

The Imperial Palace, perfectly in the middle (see there: http://maps.google.co.uk/mapshl=en&rlz=1T4DKUK_enGB243GB244&q=tokyo%20imperial%20palace&um=1&ie=UTF-8&sa=N&tab=wl) has a size of 7.41 sqkm.

Then, at that time, the Palace - 57 000 smaller than California- had the same valuation.
If you take out densities, then it was more than 1600x more expensive per sqkm than California.

We can make an allowance for location, say 20x to be crazy, but we still would have an amazing valuation.

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Bonjour,


Un petit commentaire rapide sur le secteur immobilier au Japon.
On lit souvent des papiers exposant en quoi leur bulle était bien pire que celle qui vient d’éclater, avec cette fameuse preuve : la valeur du Palais Impérial et de ses terrains était équivalente à la valeur de tout l’immobilier Californien et que la valeur du stock nippon était 4x supérieur à celui des Etats-Unis.

Tout cela à l’air impressionnant mais comparons ce qui est comparable.

Tout d’abord, au niveau national.
Les USA avaient une densité de population de 26ht/km2 contre 326 au Japon, soit 12,5x moins.
Au niveau national, pas de surprise à voir les prix japonais plus élevés, ils en seraient même bon marché relativement.

Ensuite, le Palais.
Tokyo avait 34m d’habitants sur 13,500 km2 soit une densité de 2600 contre 29m, 423 000 et 74 respectivement.
Le Palais Imperial possédait 7,41 km2 de terrains.
Ainsi, il était 57 000 fois plus petit que la Californie et avait la même valeur.
En ajustant pour la densité de population, il est toujours 1600 fois plus cher au km2.

Même en ajustant pour l’emplacement on peut conclure que cette valorisation était spectaculaire.