Why are new homes sales not rising giving the recovery in activity?
US housebuilders have stopped building.
Recent results by DR Horton show activity levels at the 2000-2001 levels (2) and just bottoming.
DR Horton has focused on cash conservation (3) and inventory run-down (4) but now it cannot continue to reduce its debt (5) as it is just breaking even at the Ebitda level with this level of activity.
You then want to buy them if you are convinced the end-demand for new housing is about to come back.
The good news is that homes inventories are 15% off their peak.
The bad news is that unemployment prevents new household formations and therefore the end demand.
Financials
DR Horton has to repay $217, $377m, $242, $296m of debt in 2010, 2011, 2012, 2013 and in 2014, it will have a much bigger repayment of $950m.
The market has a sense of security given that the company has $2bn of cash on hand.
Some argue they can buy land at a depressed price. Why don’t they?
It looks like they just break-even at this level of activity and they therefore need the cash to stay afloat.
Business model
Housebuilders are middlemen. They buy the land and subcontract the building. So they need cash on hand for the land buying and to sign contracts with contractors.
DR Horton and its peers need to build houses to generate cash-flows.
At the moment, because of high home inventories, no bank will lend them any money.
To me, those stocks should be valued at their NAV.
DR Horton is trading on 1.5x NAV.
It is then 33% overpriced.
Finally, investors are not betting on housing recovery: the shares are not leading the market as commodity-related shares are.(6)
They were off 10% their one year peak before the last 2 weeks’ fall. There is no relative price action in housebuilding shares, a sign there is no change yet.
(1) Activity rises (source: http://www.calculatedriskblog.com/)
(2) Sales back to 2000
(3) Ran for cash
(4) Inventories have been reduced to the max
(5) Net debt cannot go down anymore
(6) No price action yet
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Opportunité d’achat sur les promoteurs immobiliers américains?
Mois après mois, l’écart entre les ventes de nouveaux logements et de logements anciens s’accroit sur fond d’activité (1) dans l’ancien en hausse. Les spécialistes s’accordent à penser que les nouveaux logements suivront.
Pourquoi cet écart ? Les promoteurs ont stoppé net leur activité.
Les récents résultats de DR Horton ont montré que l’activité avait ralenti au niveau de l’an 2000 (2) et s’y stabilisait. DR Horton s’est concentré sur la préservation de ses liquidités (3) et la vente des stocks (4) mais ne peut continuer à diminuer sa dette (5) car il génère trop peu de liquidités à ce niveau d’activité.
Ces titres sont à acheter pour l’investisseur convaincu d’une reprise prochaine forte des nouveaux logements.
Finance
DR Horton va devoir repayer des échéances de dette importantes : $217, $377m, $242, $296m en 2010, 2011, 2012, 2013 et en 2014: $950m. Le marché est rassuré par la pile de cash de $2bn au bilan. Certains analystes voudraient les voir acquérir des terrains bon marchés. Pourquoi ne sautent-ils pas le pas ? Simplement parce qu’ils sont juste à l’équilibre et que le cash est nécessaire à leur survie.
Modèle
Le promoteur est un intermédiaire. Il achète un terrain et sous-traite la construction. Il faut donc des liquidités en permanence pour honorer les contrats et acheter les terrains.
DR Horton et compagnie doivent construire pour générer des liquidités.
En ce moment, au vu des stocks de logements, aucune banque n’avancera des fonds pour la construction de logements neufs.
Pour moi, ces titres ne devraient pas valoir avantage que leur valeur nette comptable.
DR Horton se paye 1,5x cet indicateur.
Le titre serait donc 33% trop cher.
Enfin, les investisseurs n’ont clairement pas fait le pari d’une reprise des logements: les titres ne sont pas en train de surperformer le marché comme les titres lies aux matières premières (6).
Ces titres étaient en recul de 10% depuis leur pic annuel avant la baisse des deux dernières semaines.
L’absence de signe de prix veut dire pour moi que rien n’a changé encore pour les promoteurs.
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